Tranh chấp tiền “kênh” bất động sản: Khi môi giới phải chịu trách nhiệm hoàn trả thay vì trốn tránh

Trong thị trường giao dịch bất động sản, việc người mua chi trả các khoản “tiền kênh” (tiền chênh lệch ngoài hợp đồng) cho môi giới là một thực tế diễn ra phổ biến nhưng lại tiềm ẩn rủi ro pháp lý cực lớn. Khi giao dịch gốc bị đổ vỡ hoặc có yếu tố tội phạm, số phận của khoản tiền này thường trở nên bấp bênh. Liệu bên môi giới có phải chịu trách nhiệm hoàn trả tiền chênh lệch khi chủ đất đã đi tù? Bản án số 32/2026/DS-ST ngày 07/04/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Bắc Ninh là một minh chứng đanh thép cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư trước sự chiếm giữ tài sản không có căn cứ pháp luật của người môi giới.

Tóm tắt diễn biến vụ việc

Vụ tranh chấp khởi đầu từ một giao dịch dân sự bị biến tướng bởi yếu tố hình sự, với các mốc sự kiện cụ thể như sau:

• Ngày 20/3/2021: Anh Nguyễn Văn H ký hợp đồng đặt cọc mua các lô đất tại dự án Khu dân cư mới xã Tam Dị với vợ chồng Phạm Xuân T1 và Trần Thị T2.
• Giao dịch tiền “kênh”: Ngoài khoản cọc chính thức, anh H đã chuyển tổng cộng 1.088.000.000 đồng vào tài khoản của anh Dương Văn T (người môi giới) để chi trả tiền chênh lệch giao dịch.
• Biến cố pháp lý: Vợ chồng T1 và T2 sau đó bị truy tố và kết án về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” (Bản án hình sự số 42/2024/HS-ST). Trong tổng số tiền anh H đã chuyển, anh T mới chỉ chuyển 340.000.000 đồng cho T2. Số tiền 340.000.000 đồng này đã được Tòa án giải quyết nằm trong trách nhiệm dân sự của vợ chồng T1, T2 tại bản án hình sự.
• Quá trình hoàn trả: Sau khi vụ án lừa đảo bị phát giác, anh T và các môi giới liên quan đã hoàn trả cho anh H nhiều lần với tổng số tiền 918.000.000 đồng.
• Khởi kiện: Đối với số tiền 170.000.000 đồng còn lại, mặc dù anh H đã nhiều lần yêu cầu nhưng anh T vẫn trốn tránh, không thanh toán. Đáng chú ý, anh H khẳng định đây là tiền cá nhân ông huy động làm ăn, không liên quan đến vợ con, xác lập tư cách nguyên đơn độc lập trong vụ kiện.

Phân tích lập luận của Tòa án

Dưới góc độ tố tụng, phán quyết của Tòa án dựa trên các trụ cột pháp lý then chốt, buộc bị đơn phải chịu trách nhiệm hoàn trả tài sản:

• Xác định quan hệ pháp luật và thẩm quyền: Tòa án xác định đây là quan hệ “Tranh chấp kiện đòi tài sản” căn cứ theo Điều 26, 35, 39 Bộ luật Tố tụng dân sự và Luật số 85/2025/QH15. Đây là sự tách biệt cần thiết giữa phần tiền đã được giải quyết trong án hình sự (340 triệu đồng mà anh T đã chuyển cho kẻ lừa đảo) và phần tiền anh T vẫn đang trực tiếp chiếm giữ.
• Nghĩa vụ hoàn trả do được lợi không có căn cứ pháp luật: Căn cứ Điều 166 và Điều 579 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch đặt cọc gốc không thể thực hiện do yếu tố tội phạm, việc anh T tiếp tục nắm giữ số tiền kênh mà không có thỏa thuận khác là hành vi chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật. Do đó, anh T có nghĩa vụ hoàn trả toàn bộ số tiền còn lại cho chủ sở hữu là anh H.
• Hậu quả của việc không thực hiện nghĩa vụ chứng minh: Áp dụng Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, do anh T vắng mặt dù đã được triệu tập hợp lệ và không cung cấp bất kỳ tài liệu, chứng cứ phản bác nào, Tòa án coi đây là tình tiết không phải chứng minh. Việc bị đơn im lặng và trốn tránh được coi là từ bỏ quyền phản biện, đồng nghĩa với việc phải chấp nhận các cáo buộc và chứng cứ xác đáng từ phía nguyên đơn.

Kết quả giải quyết và hậu quả pháp lý

Trên cơ sở xem xét toàn diện hồ sơ, Hội đồng xét xử đã tuyên án:

• Về nợ gốc: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện, buộc anh Dương Văn T phải hoàn trả cho anh Nguyễn Văn H số tiền 170.000.000 đồng.
• Về lãi suất: Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn trong việc rút yêu cầu về lãi suất phát sinh.
• Trách nhiệm tài chính: Bị đơn Dương Văn T phải chịu 8.500.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.
• Nghĩa vụ chậm thi hành án: Nếu không thanh toán đúng hạn, hàng tháng anh T phải chịu thêm khoản lãi suất chậm thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Góc nhìn Luật sư: Rủi ro và bài học thực tiễn

Vụ án này là bài học đắt giá cho các nhà đầu tư bất động sản về việc quản trị rủi ro dòng tiền ngoài hợp đồng:

• Sức mạnh của “chứng cứ số”: Phao cứu sinh pháp lý lớn nhất giúp anh H thắng kiện chính là việc lưu giữ đầy đủ sao kê ngân hàng với nội dung chuyển khoản rõ ràng (tiền kênh/tiền chênh). Trong các giao dịch bất động sản, nếu không có dấu vết dòng tiền qua ngân hàng, nhà đầu tư gần như không có cơ hội đòi lại tiền khi tranh chấp xảy ra tại Tòa.
• Sự cần thiết của thỏa thuận văn bản: Dù là tiền “kênh”, nhà đầu tư nên xác lập một văn bản hoặc thỏa thuận hoàn trả với môi giới, quy định rõ nghĩa vụ của bên môi giới trong trường hợp giao dịch chính vô hiệu hoặc không thể thực hiện.
• Sai lầm chí mạng từ thái độ tố tụng: Việc bị đơn trốn tránh không làm việc với Tòa án là một sai lầm nghiêm trọng về chiến lược. Hành vi này không những không giúp trốn tránh nghĩa vụ mà còn khiến bị đơn mất đi quyền bảo vệ lợi ích hợp pháp, chịu thua thiệt hoàn toàn về án phí và các chi phí phát sinh khác.

Kết luận, thắng lợi của anh Nguyễn Văn H khẳng định vai trò điều chỉnh của pháp luật dân sự đối với các quan hệ kinh tế phức tạp. Sự quyết liệt trong việc sử dụng công cụ tố tụng chính là cách hiệu quả nhất để bảo vệ tài sản trước những rủi ro từ sự thiếu minh bạch của thị trường môi giới bất động sản hiện nay.